نسل هزاره: بازاندیشی ثروت – بیتکوین یا وام ۳۰ ساله؟

بدهی خانوارهای آمریکا به تازگی به ۱۸ تریلیون دلار رسیده است، نرخ های بهره وام مسکن خیره کننده‌اند و بحران عرضه بیت کوین در حال شدت یافتن است. آیا مسیر قدیمی به سوی ثروت از هم پاشیده است؟

بازار املاک سریعاً در حال کاهش سرعت است

سال‌ها بازار املاک یکی از مطمئن‌ترین راه‌ها برای سرمایه‌گذاری و ایجاد ثروت بوده است. ارزش خانه‌ها در طول زمان به‌طور معمول افزایش پیدا می‌کند و مالکیت املاک به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری ایمن شناخته شده است.

اما در حال حاضر، بازار مسکن نشان‌دهنده کاهشی است که در سال‌ها نظیر نداشته است. خانه‌ها مدت بیشتری در بازار باقی می‌مانند، فروشندگان قیمت‌ها را کاهش می‌دهند و خریداران به علت نرخ‌های بالای وام‌های مسکن در سختی هستند.

بر اساس داده‌های اخیر، خانه معمولاً به‌طور میانگین ۱٫۸ درصد کمتر از قیمت پیشنهادی فروخته می‌شود که این بزرگترین تخفیف در دو سال اخیر است. همچنین زمان مورد نیاز برای فروش یک خانه به‌طور معمول به ۵۶ روز افزایش یافته که طولانی‌ترین مدت زمان در پنج سال گذشته است.

در فلوریدا، کاهش بازار مسکن حتی بیشتر مشهود است. در شهرهایی مثل میامی و فورت لادردیل، بیش از ۶۰ درصد آگهی‌ها برای بیش از دو ماه فروخته نشده‌اند. برخی از خانه‌ها در این ایالت تا ۵ درصد زیر قیمت آگهی فروخته می‌شوند که بیشترین تخفیف در کشور است.

همزمان، بیت کوین (BTC) در حال تبدیل شدن به یک سرمایه‌گذاری مطلوب‌تر برای افرادی است که به دنبال یک دارایی کمیاب و ارزشمند هستند.

به تازگی بیت کوین رکورد تاریخی ۱۰۹,۱۱۴ دلار را ثبت کرد و سپس به ۹۵,۸۵۰ دلار در تاریخ ۱۹ فوریه کاهش یافت. با وجود این کاهش، بیت کوین همچنان بیش از ۸۳ درصد رشد نسبت به سال گذشته داشته باشد که این موضوع ناشی از افزایش تقاضای نهادهای بزرگ است.

پس، هنگامی که املاک سخت‌تر فروخته می‌شوند و مالکیت آن‌ها گران‌تر تمام می‌شود، آیا بیت کوین می‌تواند به ارزشمندترین ذخیره ارزش تبدیل شود؟ بیایید بررسی کنیم.

از ذخیره ارزش کمیاب تا چالش نقدینگی

بازار مسکن با کاهش شدید روبروست که ناشی از نرخ‌های بالای وام مسکن، قیمت‌های بالای خانه و کاهش نقدینگی است.

میانگین نرخ ۳۰ ساله وام مسکن همچنان بالا بوده و برابر با ۶٫۹۶ درصد است، که تفاوت عمده‌ای با نرخ‌های رایج بین ۳ تا ۵ درصد پیش از همه‌گیری دارد.

درحال‌حاضر، میانگین قیمت فروش خانه در آمریکا نسبت به سال گذشته ۴٪ افزایش یافته است، اما این افزایش منجر به قوی‌تر شدن بازار نشده است؛ فشارهای مالی باعث شده تقاضا کاهش یابد.

برخی عوامل کلیدی این تغییرات را برجسته می‌کنند:

• مدت زمان میانگین برای رفتن یک خانه به مرحله قرارداد تا ۳۴ روز افزایش یافته است که نشانه‌ای از سرد شدن بازار است.
• حدود ۵۴.۶٪ از خانه‌ها زیر قیمت لیست‌شان به فروش می‌رسند، درحالی‌که فقط ۲۶.۵٪ بالاتر از قیمت لیست فروخته می‌شوند. فروشندگان بیشتر مجبورند انتظارات خود را کاهش دهند، زیرا خریداران تسلط بیشتری پیدا کرده‌اند.
• نسبت میانگین قیمت فروش به قیمت لیست به ۰.۹۹۰ کاهش یافته است، که نشان‌دهنده قدرت بیشتر خریداران در مذاکره و کاهش قدرت فروشندگان است.

بااین‌حال، همه املاک به یک اندازه تحت‌تأثیر قرار نگرفته‌اند. املاکی که در مکان‌های جذاب و در شرایط آماده برای زندگی هستند همچنان خریداران را جذب می‌کنند، در حالی‌که املاکی که در مناطق کمتر محبوب یا نیازمند بازسازی هستند با تخفیفات شدیدتری مواجه‌اند.

با افزایش هزینه‌های وام‌گیری، بازار مسکن به‌طور قابل‌توجهی غیر نقدشونده‌تر شده است. بسیاری از فروشندگان احتمالی نمی‌خواهند از وام‌های با نرخ ثابت پایین خود جدا شوند، در حالی‌که خریداران با پرداخت‌های ماهانه بیشتری مواجه‌اند.

این عدم نقدشوندگی یک ضعف اصلی محسوب می‌شود. برخلاف بیت‌کوین که می‌تواند ۲۴/۷ و تقریباً به‌صورت آنی معامله شود، معاملات املاک آهسته، گران و اغلب ماه‌ها طول می‌کشند تا به سرانجام برسند.

با ادامه‌دار بودن عدم اطمینان اقتصادی و تلاش سرمایه برای پیدا کردن ذخایر ارزشی کارآمدتر، موانع ورود و نقدشوندگی کند بازار املاک به معایب عمده تبدیل شده‌اند.

املاک زیاد، اما کوین‌ها کم

درحالی‌که بازار مسکن با موجودی رو به افزایش و نقدشوندگی کاهش‌یافته درگیر است، بیت‌کوین مسیر معکوسی را طی می‌کند — کمبود عرضه‌ای که تقاضای نهادی را افزایش داده است.

در مقابل املاک و مستغلات که تحت تأثیر چرخه‌های بدهی، شرایط بازار و توسعه‌های مداوم قرار دارند که عرضه را گسترش می‌دهد، عرضه بیت‌کوین به‌طور دائم به ۲۱ میلیون عدد محدود شده است.

کمیابی مطلق بیت‌کوین اکنون با افزایش تقاضا، خصوصاً از سوی سرمایه‌گذاران نهادی، روبرو شده است که موقعیت بیت‌کوین را به‌عنوان ذخیره ارزش بلندمدت تقویت کرده است.

تصویب ETF‌های اسپات بیت‌کوین در اوایل ۲۰۲۴ موج گسترده‌ای از جریان‌های ورودی نهادی را به همراه داشت که توازن عرضه و تقاضا را به‌طرز قابل توجهی تغییر داد.

از زمان راه‌اندازی این ETF‌ها، بیش از ۴۰ میلیارد دلار جریان خالص جذب شده و بازیگران بزرگی مانند بلک‌راک، گری‌اسکیل و فیدلیتی بخش عمده‌ای از دارایی‌ها را کنترل می‌کنند.

افزایش تقاضا بیت‌کوین را با نرخ بی‌سابقه‌ای جذب کرده است، به‌طوری‌که خریدهای روزانه ETF بین ۱۰۰۰ تا ۳۰۰۰ BTC می‌باشد — که بسیار بیشتر از حدود ۵۰۰ کوین جدیدی است که روزانه استخراج می‌شود. این کمبود عرضه درحال رشد باعث می‌شود بیت‌کوین در بازار آزاد به‌طور فزاینده‌ای کمیاب شود.

در حال حاضر، ذخایر بیتکوین در صرافی‌ها به ۲.۵ میلیون بیتکوین کاهش یافته است، که این پایین‌ترین سطح در سه سال گذشته محسوب می‌شود. تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران موجودی خود را از صرافی‌ها خارج می‌کنند، که نشان‌دهنده اعتقاد قوی به پتانسیل بلندمدت بیتکوین است و دیگر به آن به عنوان یک معامله کوتاه‌مدت نگاه نمی‌کنند.

علاوه‌بر این، هولدرهای بلندمدت همچنان کنترل عرضه را در دست دارند. تا دسامبر 2023، حدود 71٪ از کل بیتکوین‌ها به مدت بیش از یک سال دست نخورده باقی مانده بودند، که نشان از تعهد عمیق سرمایه‌گذاران به این دارایی است.

با وجود اینکه این رقم تا 18 فوریه کمی به 62٪ کاهش یافته، روند کلی نشان می‌دهد که بیتکوین به دارایی‌ای در اختیار جمع محدودتر تبدیل شده است.

تحولی جدید: “فلپنینگ” اکنون آغاز شده است

تا ژانویه 2025، میانگین قیمت فروش خانه در ایالات متحده به ۳۵۰۶۶۷ دلار رسیده است و نرخ‌های وام مسکن به نزدیکی ۷٪ رسیده‌اند. این شرایط باعث شده پرداخت‌های ماهیانه برای وام مسکن به بالاترین سطح تاریخی خود برسند و مالکیت خانه برای نسل‌های جوان‌تر دشوارتر از همیشه شود.

برای توضیح بیشتر:

• سپرده اولیه ۲۰٪ برای یک خانه با قیمت میانگین اکنون بیش از ۷۰۰۰۰ دلار است — رقمی که در بسیاری از شهرها از کل قیمت خانه در دهه‌های گذشته بیشتر است.
• خریداران خانه برای اولین بار اکنون تنها ۲۴٪ از کل خریداران را تشکیل می‌دهند، که یک رکورد کم‌تر از میانگین بلندمدت ۴۰٪ تا ۵۰٪ است.
• کل بدهی خانوارهای ایالات متحده به ۱۸.۰۴ تریلیون دلار افزایش یافته است و مانده‌های وام مسکن ۷۰٪ از این مقدار را تشکیل می‌دهند—نشانه‌ای از افزایش فشار مالی مالکیت مسکن.

در عین حال، بیتکوین طی دهه گذشته از بازار مسکن پیشی گرفته است و رشد نرخ بازدهی سالانه ترکیبی (CAGR) معادل ۱۰۲.۳۶٪ را از سال ۲۰۱۱ به ثبت رسانده است—در مقایسه با نرخ ۵.۵٪ CAGR مسکن در همان دوره.

اما فراتر از بازدهی، یک تغییر عمیق نسلی در حال وقوع است. نسل جوان‌تر، به ویژه Millennials و Gen Z، که در دنیای دیجیتال رشد یافته‌اند، سیستم‌های مالی سنتی را کند، محدود و قدیمی می‌بینند.

تصور داشتن دارای دیجیتال، غیرمتمرکز و بدون مرز مانند بیتکوین برای بسیاری جذاب‌تر از داشتن وام ۳۰ ساله مسکن با مالیات‌های غیرقابل پیش‌بینی املاک، هزینه‌های بیمه و نگهداری است.

نظرسنجی‌ها نشان می‌دهند که سرمایه‌گذاران جوان‌تر به طور فزاینده‌ای به انعطاف‌پذیری مالی و آزادی حرکت بیشتر از مالکیت خانه اهمیت می‌دهند. بسیاری از آنها ترجیح می‌دهند اجاره‌نشین باشند و دارایی‌های خود را نقد نگه دارند تا اینکه گرفتار محدودیت‌های مالی ناشی از بازار املاک شوند.

قابلیت انتقال بیتکوین، معامله ۲۴ ساعته و مقاومت در برابر سانسور به طرز کاملی با این دیدگاه هماهنگ است.

آیا این بدان معناست که بازار املاک کاملاً قدیمی شده است؟ نه به طور کامل. املاک هنوز به عنوان سپری در برابر تورم و دارایی ارزشمند در مناطق پرتقاضا محسوب می‌شود.

اما ناکارآمدی‌های بازار املاک، همراه با پذیرش رو به رشد بیتکوین از سوی نهادهای مالی، در حال تغییر دادن اولویت‌های سرمایه‌گذاری است. برای اولین بار در تاریخ، یک دارایی دیجیتال به طور مستقیم با املاک فیزیکی به عنوان ذخیره ارزش بلندمدت رقابت می‌کند.

سؤال دیگر این نیست که آیا بیتکوین جایگزینی برای املاک است — بلکه این است که چقدر سریع سرمایه‌گذاران به این واقعیت جدید خواهند رسید.